İmar Durumu Belgesi Nedir, Nereden ve Nasıl Alınır?

İmar Durumu Belgesi Nedir? İmar Çapı Nedir?

İmar durumu; yapı yapılmak istenilen taşınmazın imar planındaki kullanım amacı, yapı nizamı, binanın niteliği, kat adedi gibi yapılaşma koşullarına ilişkin bilgileri gösteren ve ruhsat vermeye yetkili idare tarafından düzenlenen bir belgedir.

Bu belge; bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgedir. Ruhsata esas teşkil edecek projelerin hazırlanması için ilgili idareden imar durumu belgesinin alınması gerekir.

İmar durum belgesi bir imar parselinin gerek arsa gerekse yapılacak yapı bakımından boyutları, sınırı, imar planında gösterilen kullanım şekli ile binanın yapı nizamı, kat adedi gibi teknik şartlarını gösteren bir belge olup, yapılaşma aşamasında ruhsata eklenecek projelerin hazırlanmasına esas alınarak plana uygunluğu sağlayan uygulama işlemidir.

3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesinin 1. fıkrasında, bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınmasının mecburi olduğu, aynı Kanunun 22.maddesinde de belediyeye yapılacak müracaatta dilekçeye tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gerektiği öngörülmüştür.

İmar durum belgeleri taşınmazların imar planındaki konumu ve yapılaşma koşullarını ilgili Yönetmeliğine göre göstererek plan hakkında bilgi veren, yapılaşma aşamasında ruhsata eklenecek projelerin hazırlanmasına esas alınarak plana uygunluğu sağlayan uygulama işlemleridir.

İmar durum belgesi, bir imar parselinin gerek arsa gerekse yapılacak yapı bakımından boyutları, sınırı, imar planında gösterilen kullanım şekli ile binanın yapı nizamı, kat adedi gibi teknik şartlarını gösteren bir belge olup, yapılaşma aşamasında ruhsata eklenecek projelerin hazırlanmasına esas alınarak plana uygunluğu sağlayan uygulama işlemidir.

İmar durum belgesi ruhsat başvurusu yapılmadan önce alınan ve ruhsat başvurusu yapılırken, başvuruya eklenecek belgelerden biri olduğundan, imar durum belgesi talep edilmesi tek başına ruhsat başvurusu anlamına gelmemektedir.

İmar Durumu Belgesinde Hangi Bilgiler Yer Alır?

İmar durumu belgesinde parselin imar planına göre durumu, yapılaşma koşulları gibi bilgiler yer alır. Öncelikle parselin imar planına göre ne tür bir kullanıma (örneğin konut, ticaret, sanayi vb.) konu yapı yapılabileceğine dair bilgiler yer alır. Ayrıca parselde inşaat yapılması için terk veya parselasyon yapılması gerekiyor ise buna dair bilgiler (tevhid ve ifraz şartları) yer alır.

Ayrıca parseldeki yapılaşma koşulları (KAKS ve TAKS değerleri, çekme mesafeleri, bahçe mesafeleri, ne kadar yükseklikte bir yapı yapılabileceği) gibi ifadeler yer alır.

İmar durumu belgelerinde, ruhsat eki projelere esas olmak üzere onaylı imar planındaki o parseli ilgilendiren; yapı nizamı, kullanım kararı, ön-yan-arka bahçe yaklaşma mesafeleri, yapı yüksekliği, TAKS, KAKS (emsal), kütle ölçüleri ve benzeri kriterler eksiksiz bir biçimde belirtilmelidir.

Ruhsata esas teşkil edecek projelerin hazırlanması için ilgili idareden imar durumu belgesinin alınması gerekir. İmar durum belgeleri, tereddüde mahal bırakmayacak biçimde ve netlikte çizim tekniğine uygun olarak düzenlenir. Bu belgenin düzenlenmesinde ortaya çıkabilecek hatalar, tek başına dava konusu olabileceği gibi işlemin iptaline de neden olabilir.

İmar Durumu Belgesi Örneği

İmar Durumu Belgesi Nereden Alınır? İmar Durumu Nereden Alınır?

İmar durum belgesi, bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgeyi ifade eder. İmar durumu belgesi belediyeden veya il özel idaresinden alınır. Bu birimlerin imar müdürlüklerine başvuru yapılması gerekir.

İmar Durumu Belgesi Nasıl Alınır?

Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. Bunun için aşağıdaki dilekçe örneği kullanılabilir.

İmar Durumu Belgesi Dilekçe Örneği

...................BELEDİYE BAŞKANLIĞI (İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜNE)

… ilçesi, … mahallesi, … pafta, … ada,  … parselde kayıtlı taşınmazın malikiyim. Parselime ait imar durumu belgesinin hazırlanarak tarafıma verilmesi için gereğini arz ederim. ……/……./….

Mal Sahibi

Adı Soyadı                 :
T.C. Kimlik No          :

(imza)

Eki: Tapu örneği (Vekil ise Vekaletname örneği) (Varis ise Veraset ilamı)

Adres:…………………………… 
Telefon:…………………

İdare İmar Durumu Belgesi Vermek Zorunda mı?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre; ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesini ve bu belge ile birlikte; onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini, yol kotu tutanağını (ya da kot kesit belgesini), ilgili idarelerce gerekli görülen hallerde istikamet rölevesini ayrıca bir başvuruya gerek olmaksızın en geç iki iş günü; kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir.

Bu belgelerin bu süreler içinde verilmemesi halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.

İmar Durumu Belgesi Verilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesinin bir örneğini en geç iki iş günü içinde verir. İmar durumu belgesi düzenlemesinde bazı şartların gerçekleşmiş olması ve bu şartlara uyulması gerekir. Bu şartların gerçekleşmediği durumlarda imar durumu belgesinin verilmemesi hukuka aykırılık teşkil etmeyecektir. Bu nedenle gerekli koşullar gerçekleştiği halde imar durumu belgesinin verilmemesi, mevzuata aykırılık teşkil edecektir.

1. Genel Olarak İmar Durumu Belgesinin İmar Planına ve İmar Mevzuatına Uygunluk Şartı

İmar durumu belgesinin imar planına ve imar mevzuatına uygun olması gerekmektedir. Belediyeler ve ruhsat vermeye yetkili diğer idareleri de, verdikleri ruhsatların ve ruhsata esas diğer belgelerin imar planına, imar mevzuatına uygun olup olmadığını ve ruhsat verilecek taşınmazın kendi yetki alanlarında bulunup bulunmadığını denetlemekle yükümlüdürler.

Ancak, uygulama imar planının iptal davasına konu edilmesi, bu plana dayanılarak imar durumu verilmesine engel teşkil etmez. Fakat imar planı yargı kararıyla iptal edilmiş ise yeni plan yürürlüğe girinceye kadar imar durumu belgesi verilmemesi, mevzuata aykırılık teşkil etmez.

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79. maddesine göre, belediyeler ve belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle taşınmazlarla ilgili harita plan ve krokilerin suretleri, kayıt ve suret harcına tabidir. Bu nedenle, belediye tarafından verilecek plan örneği ya da imar durumu belgeleri kayıt ve suret harcına tabidir. Harçla ilgili meseleler için imar harçlarıyla ilgili uyuşmazlıklar kısmına bakınız.

2. Üst Ölçekli Planı Değiştirilmiş Alanlarda İmar Planına Uygunluk

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinin 1. fıkrasına 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanun’la eklenen (d) bendine göre alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar alt kademe planları en geç altı ay içinde uygun hale getirir ve resen onaylar. Bu süre içinde ruhsat işlemleri, yürürlükte olan uygulama imar planına göre gerçekleştirilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 2. fıkrasına göre alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar, alt kademe planları en geç altı ay içinde üst kademe planlara uygun hale getirir ve resen onaylar. Alt kademe planlarla üst kademe planlar arasındaki uyumsuzluğun giderilmesine ilişkin on sekiz aylık süre içindeki yeni yapı ruhsatı başvuruları, yürürlükte olan uygulama imar planına göre sonuçlandırılır. Bu sürenin dolduğu tarihe kadar alt kademe planlar ile üst kademe planlar birbirleriyle uyumlu hale getirilmemişse, planlar birbiriyle uyumlu hale getirilinceye kadar bu alanlarda yeni yapı ruhsatı düzenlenmez. Mahkemelerce yürürlüğü durdurulan planlarda yürürlüğün durdurulduğu süre bu sürelere ilave edilir.

3. İmar Durumu Belgesi Verilmesi İçin İmar Planı Zorunluluğu ve İmar Parseline Dönüşme Şartı

İmar parseli; uygulama imar planı kapsamındaki imar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 1. fıkrasına göre uygulama imar planı olmayan veya mülkiyeti sorunlu olan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemez.

Aynı maddeye göre bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez. Aynı Yönetmeliğin 8. maddesine göre ise parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.

Bir taşınmazın imar parseline dönüşmesi için taşınmazın uygulama imar planı kapsamında olması ve parselasyon ya da ifraz-tevhit gibi yöntemlerle kadastro parselinin imar parseline dönüştürülmesi gerekir. İmar parseline dönüşme şart sadece imar planı bulunan alanlar içindir. Planı bulunmayan alanlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre imar parseline dönüşme şartı aranmadan ruhsat verilebilir.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3. maddesinde uygulama imar planının, bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları, uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren raporuyla bir bütün olan plan olduğu tanımlanmıştır. Bu hükümden de anlaşıldığı gibi bir bölgenin yapı yoğunluğunu, düzenini ve esaslarını imar planı düzenlemekte ve bu plana uygun olarak ve uygulanması yolunda yapı ruhsatı alınarak inşaat yapılması gerekmektedir. Bu nedenle imar parseli oluşturulmadan ruhsat verilmesi imar mevzuatına aykırıdır. Danıştay 6. Dairesi de 12.11.2007 tarihli ve E:2005/4453, K:2007/6360 sayılı kararında henüz imar planı bulunmayan alanda ruhsat verilmemesinde hukuka aykırılık görmemiştir.

Üstelik, belediye encümeninin de “imar parseline dönüşüm sağlanmadan kadastro parseli üzerinden inşaat ruhsatı verilebileceğine” ilişkin kararları da hukuka aykırıdır. Danıştay 6. Dairesi, 15.03.1989, E:1988/341, K:1989/505 kararında; şuyulandırma yapılarak henüz imar parseli haline dönüşmeyen yere inşaat ruhsatı verilmesinin yerinde olmadığına karar vermiştir. Karara göre, 3194 sayılı Yasanın ruhsat alma şartlarını düzenleyen 22.maddesinde, yapı ruhsatı almak için belediyelere bir dilekçe ile müracaat edileceği ve bu dilekçeye tapunun (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belgenin) ekleneceği kurala bağlanmıştır. Hal böyle olunca, henüz şuyulandırma yapılmadığı ve mülkiyet konusu halledilmediğine göre, maliki kesin belli olmayan taşınmaz için (zira inşaat ruhsatı alan kişinin taşınmazı yukarıda izah edildiği üzere imar parseli değildir) ruhsat verilmesi yasal düzenlemeye aykırıdır. Bu alana ancak imar parseli haline getirildikten yani şuyulandırıldıktan sonraki durumu gösterecek şekilde düzenlenecek tapunun ibrazı halinde ruhsat verilebilir. Bu durumda, imar parseli niteliğini taşımayan taşınmaz için şuyulandırılmadan inşaat ruhsatı verilebileceği yolundaki encümen kararında ve buna dayanılarak inşaat ruhsatı düzenlenmesinde yukarıda belirlenen yasal düzenlemelere uyarlık bulunmadığından, İdare Mahkemesince aksine karar verilmesinde isabet görülmemiştir.

4. Parselasyon İşlemleri Davalı Alanlarda İmar Durumu Belgesi ve Ruhsat Verilmesi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin parsellerde yapılanma şartlarını düzenleyen 8. maddesine göre Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez. Bu nedenle, dava ve benzeri nedenlerle tamamı tapuya tescil edilmeyen parselasyon planına göre tapuya tescil edilen bir imar parselinde ruhsat verilebilmesi mümkündür.

5. Alt Yapı Hizmetlerinin Götürülmüş Olması

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır. İlgili kurum ve kuruluşların, yerleşme alanlarında teknik altyapının götürülmesiyle ilgili gerekleri ivedilikle yerine getirmesi zorunludur. Bu nedenle ruhsata esas olmak üzere imar durumu belgesi verilmesinde bu hususun da dikkate alınması gerekir.

6. Yola Cephesi Olmayan Parsellerde İmar Durumu Belgesinin Verilmesi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi mecburidir. Ancak, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce; mevcut planlarla oluşmuş, bitişik boş parseli bulunmayan, fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir.

7. Kayıt ve Suret Harcının Ödenmiş Olması

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79. maddesine göre, belediyeler ve belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle taşınmazlarla ilgili harita plan ve krokilerin suretleri, kayıt ve suret harcına tabidir. İmar durumu belgesinin verilebilmesi için de kayıt ve suret harcının ödenmiş olması gerekir.

İmar Durumu Belgesine (İmar Çapına) Dava Açılabilir mi?

İmar durumu verilmesi, kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğinde olduğu için tek başına iptal davasına konu olabilir. Üstelik imar durumu belgesi, hem belgenin verilmemesi, hem de imar planına aykırı olması yönünden dava konusu yapılabilir.

Danıştay 6. Dairesi, 14.11.1994, E:1994/1769, K:1994/4207 sayılı kararında; imar çapının, kesin ve yürütülmesi gerekli bir işlem olduğundan idari davaya konu olabileceğine karar vermiştir. İdarece tesis edilmiş bir işlemin idari davaya konu olabilmesi için kesin ve yürütülmesi zorunlu nitelikte bulunması ve hukuksal durumun oluşmasında da etkili olması gereklidir. Danıştay’a göre; imar çapı imar planlarının ve ilgili yönetmelik hükümlerinin uygulanmasına yönelik bir idari işlem olup, bu tür bir işlemin kesin ve yürütülmesi zorunlu, sonuç doğurucu, hukuki durum yaratıcı bir işlem niteliğinde olduğu açıktır.

İmar Durumu Belgesine Dava Açma Süresi

Danıştay 6. Dairesi, 03.01.2003, E: 2001/6627, K: 2003/20 sayılı kararında “Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planlarına karşı askı süresi içinde itiraz edilmiş fakat süresi içinde dava açılmamış olsa dahi, imar planının uygulanmasına yönelik işlem nedeniyle dayanağı olan imar planının iptali istemiyle 2577 sayılı Yasanın 7. maddesine belirtilen süre içerisinde dava açılabileceğine karar vermiştir.

Karara göre “Dava, davacılara ait taşınmazı da kapsamına alan bölgeye ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarının ve uygulama işlemi niteliğindeki 14.1.2000 günlü imar durumu belgesinin iptali istemiyle açılmıştır. Dosyanın incelenmesinden, dava konusu 14.4.1999 onay tarihli imar planlarında taşınmazın belediye hizmet alanında kaldığını belirten 14.1.2000 günlü ve aynı tarihte tebliğ edilen imar durumu ve dayanağı imar planlarının iptali istemiyle 3.3.2000 gününde açılan davada süreaşımı bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, imar planlarıyla bu planların uygulanması niteliğindeki imar durumu belgesi hakkında inceleme yapılarak yeniden karar verilmesi gerekmektedir.”

İmar Çapına Karşı Açılacak Davada İmar Planının İptali

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 7.maddesinin 4.fıkrası, ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava açma süresinin ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağını, ancak bu işlemlerin uygulaması üzerine ilgililerin düzenleyici işlemin veya uygulama işlemi yada her ikisi aleyhine birden dava açılabileceğini hükme bağlamıştır.

İmar durumu verilmesi, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 7. maddesinin 4. fıkrası bağlamında imar planlarının uygulama işlemi niteliğindedir. Bu nedenle, imar durumunun iptali için süresi içinde açılan iptal davalarında imar planlarının da iptali istenebilir.

Danıştay 6. Dairesi, 14.12.1993, E:1993/993, K:1993/5374 sayılı kararında imar durumunun istenilmesine ilişkin işleme karşı verilen cevap imar planının bir uygulaması olduğundan bu cevaptan itibaren 60 gün içerisinde plana karşı dava açılabileceğine karar vermiştir.

Danıştay’a göre, 3194 sayılı Yasanın 22.maddesi ile yapı ruhsatı almak için yasanın verilmesini zorunlu kıldığı belgeler üzerine yapı yapılmak istenilen taşınmazın imar planında gösterilen tahsis şekli, yapı nizamı, binanın niteliği, kat adedi gibi bilgiler olmaksızın düzenlemeyeceğine göre başvuru üzerine idarece verilen imar durumu belgesinin düzenleyici işlem olan imar planının uygulanması niteliğinde olduğunu kabul etmek zorunludur. Bu durumda, belediyece başvuru üzerine verilen imar durumu belgesi nedeniyle altmış günlük dava açma süresi içerisinde işlemin dayanağını oluşturan imar planı değişikliği işlemine karşı açılan davanın sözü edilen yasal düzenlemeler nedeniyle esasının incelenmesi gerekir.

İmar Durumu Hatalı Düzenlenirse Hatalı İmar Çapından Kaynaklanan Zarar

Mevzuata ve imar planına aykırı olarak düzenlenen imar durumu belgesi nedeni ile bir zarar doğar ise bu zararın idarece tazmin edilmesi gerekir. Örneğin imar durumu belgesi alındıktan ve ruhsata esas projeler hazırlandıktan sonra, imar durumunun plana aykırı olduğu anlaşılırsa, projelerin yapılması nedeni ile ortaya çıkan zararın idarece ödenmesi gerekir.

Danıştay 6. Dairesi, 16.04.1990, E:1988/2713, K:1990/704 sayılı kararında, belediye imar durumu düzenlerken taşınmazın yetki sahasında olup olmadığını yapı yapılabilecek durumda bulunup bulunmadığını araştırmak zorunda olduğundan, yapı yapılması mümkün olmadığı sonradan anlaşılan taşınmaz için imar durumu verilmesi nedeniyle doğan zararın idarece tazmini gerektiğine karar vermiştir.

Kaynak:gayrimenkulmevzuati. com